2021年，招商蛇口再次交出一份利潤下滑的成績單。
2月23日晚間，招商蛇口發布2021年業績快報。從全年業績來看，歸母凈利潤一反前三季度暴漲的態勢，掉頭直下至虧損，最終沒有扭轉連年利潤下滑的局面。
而這背后，曾經搶過的高價地，最終還是讓招商蛇口付出了真金白銀的代價。
增收不增利
過去這一年，招商蛇口以增收不增利收尾。
2021年，公司實現營業總收入1606.43億元，同比增加23.93%;利潤總額228.43億元，同比減少5.25%;歸屬于上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比減少15.35%。
對此，招商蛇口在快報中解釋，原因之一是公司房地產項目竣工交付并結轉的面積增長，因此房地產業務結轉收入增加，但受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比有所下降。
實際上，毛利率下滑幾乎已經成為企業常態。據Wind數據顯示，2018年-2021年中報，其毛利率分別為39.49%、34.65%、28.68%、25.80%。
在地產下行大背景下，利潤收縮亦是行業層面遭遇的困境。只是，招商蛇口毛利率這一指標的下滑速度甚至超過同一段位的民營企業。
而利潤的下滑，一定程度上可以歸結為受到高價拿地的影響。在2020年業績說明會上，招商蛇口董事總經理蔣鐵峰提及，高價拿地一度削弱了企業的盈利。“2016、2017年招商蛇口拿了不少高價地，大部分在2020年進入結轉周期”。
這一批高價地陸續入市的時間恰逢行業轉入寒冬期，去化放緩、溢價難度增加壓縮了企業的利潤空間。除此之外，存貨跌價也在加劇蠶食招商蛇口的盈利水平。據財報數據顯示，2018年-2020年，企業計提的存貨跌價分別為9.86億元、20.92億元、25.3億元、17.19億元。
即便如此，自2020年以來，招商蛇口在土地市場仍然選擇一路高歌猛進，接連拿下多幅“樓面單價地王”。其中包括2020年7月，招商蛇口以8.1萬元/平方米的樓面價拿下上海虹口地塊;2021年2月，以92647.6元/平方米樓面價競得虹口區嘉興路街道HK341-06號地塊;2022年1月，以13076元/平方米樓面價拿下昆明巫家壩地塊。
在IPG中國首席經濟學家柏文喜看來，企業未來利潤可能將會比2021年下跌更快。因為2021年下半年樓市轉淡，市場量價齊跌，此時要消化高價地，必然會造成巨大的業績壓力。
45天擔保16次
回顧招商蛇口的發展方式，可以發現企業近年來堅持兩條路：一條路是高價搶地沖規模，另一條路是頻頻擔保。
在企業發布業績快報的同一天，招商蛇口連續為旗下珠海、佛山、十堰4個項目提供擔保，合計10.3406億元。據不完全統計，自2022年以來，其已經在45天時間內為旗下16個項目公司提供了擔保。
截至2月23日，招商蛇口及控股子公司的對外擔保余額(不包括子公司為客戶提供的銷售按揭擔保)已達409.34億元，對合并報表外單位提供的擔保余額為61.04億元，合計470.38億元。
對此，職業投資人朱酒分析，母公司擔保是增信的，可以降低融資利率，這是大公司常用的方法。有時候項目自身的條件一般，銀行也會要求母公司作保。
統計發現，在招商蛇口擔保的16個企業中，不少項目自身條件確實差強人意。據最新財務數據顯示，在凈利潤方面，其中11家企業凈利潤告負，最高虧損1.29億元;11家企業營收均為0。
而此時的招商蛇口自身還在面臨著高額的償債壓力。據公開數據顯示，截至2月24日，招商蛇口擁有存續美元債1只，金額2.3億美元;人民幣債券存續數量32只，合計401.19億元。其中，10只人民幣債券將于一年內到期，總額為125.1億元，占比近1/3。
而這一數額更是高居行業前列。
上海中原地產首席分析師盧文曦認為，巨額償債壓力之下還在頻繁擔保，招商蛇口的確會有壓力。如果項目公司產品流轉好，則擔保不會出問題。“但關鍵還是在于銷售端能不能每月有足夠的入賬”。
而通過數據可以看到壓力已經開始在銷售端顯現。2022年1月，招商蛇口實現簽約銷售面積70.56萬平方米，同比減少27.66%;實現簽約銷售金額151.47億元，同比減少38.47%。
王亞靜
關鍵詞： 招商蛇口發布業績快報 招商蛇口 公司房地產 房地產業務
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