15日下午，樓市迎來重磅利好!中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會聯合發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
圖片來源：中國人民銀行官網
首套房貸利率可低至4.4%，到底能省多少？
據了解，4月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布新一期LPR顯示，1年期LPR為3.70%，5年期以上LPR為4.60%，也就是說根據《通知》要求，調整后，首套住房商業性個人住房貸款利率下限為4.4%，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限仍為5.2%。
那么，本次首套房貸利率的調整到底對個人購房者有多大的影響呢?我們一起來了解下：
我們知道，目前房貸利率的公式是：房貸利率=5年期LPR+加點。
而5年期LPR是全國統一的，目前5年期LPR是4.6%。加點有高有低，各地不同，有一定地域性。比如深圳目前房貸利率是4.9%，那么加點就是30個基點。蘇州、南通首套主流利率是4.6%，那么加點就是零。
比如說，福州也按照央行這次的降息幅度執行，按照目前福州首套房主流貸款利率為5%，降20個基點，那么也就是4.8%，加點是40個基點。
按100萬房貸，貸30年來算的話，月供從5368.22元降到5246.65元，每月能省121塊錢。如果按照央行規定的下限計算，也就是4.4%的房貸利率，那么月供就從5368.22元降到5007.61元，每個月能省360.61元，也就是說貸款金額越大，每個月能節省的錢就越多。
當然，根據《通知》這里說的都是首套，二套房貸利率沒變，存量的房貸也不受影響
“因城施策”確定房貸利率加點下限
不過，以上極限房貸利率的調整計算，只能算理想狀態。因為，具體的政策還要根據“因城施策”。據《通知》指出，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。
據業內人士分析，采取因城施策的做法，是讓各地視房地產的情況來制定下限，比如一線城市可能不會改變利率下限，而小城市可能下調按揭利率下限，小城市以此打開銀行對房地產按揭的利率下降空間，以低利率促進小城市首套房剛需用戶購買，促進小城市房地產去庫存。
所以，本次《通知》具體能給的優惠力度有多大，依然還是要看各大城市自己的相關政策。
定向降準 內需刺激是核心
那么這次監管為什么要主動大幅下調首套房的LPR呢?要知道在過去的一段時間，LPR的調整總是以非對稱的方式進行，五年期以上LPR基本升多降少，尤其針對房貸方面更是要額外加點。此次《通知》單獨針對新增購房貸款所實施的全國性“定向降準”，即對首套房貸全面降低利率0.2%，力度不可謂不大。
對此，中泰證券研究所政策專題組負責人、首席分析師楊暢表示 ：“《通知》拉大了首套房與二套房貸款利差，在刺激首套房需求釋放的同時，有利于避免加大投資投機性需求。”
而值得關注的是，之前央行發布數據顯示，4月人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元;住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。這就說明此次《通知》也在側面反映了監管對執行好房地產金融審慎管理制度，及時優化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩有序，支持剛性和改善性住房需求，刺激內需的決心。(本網記者 余華錦)
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