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原告訴稱

原告陳某君向本院提出訴訟請求：1.判令趙某潔與孫某濤于2018年5月30日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；2.訴訟費由被告承擔。

事實和理由：原告與楊某彤系夫妻關系。涉案房屋系原告與楊某彤的夫妻共同財產。2012年，楊某彤因個人征信問題不能在金融機構貸款，為了滿足借款需求，在中介公司的幫助下，楊某彤以虛假的離婚證為手段，在原告不知情的情況下將涉案房屋出售給趙某潔，由趙某潔以涉案房屋作抵押，從某銀行獲取貸款交給楊某彤使用。原告獲知此事后，于2018年6月起訴要求確認趙某潔與楊某彤簽訂的買賣合同無效。在整個過程中，趙某潔為非法占有原告的合法財產通過與孫某濤惡意串通勾結，通過制造銀行轉賬記錄的方式虛假交易，將涉案房屋以200萬元的價格出售給了孫某濤。

(相關資料圖)

原告認為，趙某潔明知楊某彤賣房是假使用貸款是真，還與孫某濤串通將本不屬于她的房屋賣掉，其目的無非是想非法占有原告的合法財產。根據相關規定，二被告的行為應屬無效，故提起訴訟。

被告辯稱

趙某潔辯稱:1.根據合同的相對性，本案訴爭的房屋買賣合同雙方是兩個被告，和原告不產生利益關系，所以原告主體不適格；2.法院之前判決書認可本案被告趙某潔為本案訴爭房屋的權利人，依法享有占有、使用、處分權利，故趙某潔處分涉案房屋屬有權處分。綜上，請求駁回原告對被告趙某潔的訴訟請求。

孫某濤辯稱：1.我是和趙某潔簽訂的房屋買賣合同，我們之間沒有任何的糾紛；2.我也認為原告不是本案的適格主體，所以請求法院駁回原告的起訴；如果法院認為原告是適格主體，那么當時趙某潔拿著房本和法院的判決證明房屋所有權是她的，現在房屋買賣合同已經履行完畢，房屋產權已登記在我的名下，根據相關規定，我取得了涉案房屋的所有權；3.我買涉案房屋前并不認識趙某潔，房屋屬于趙某潔，有合法生效的法律文書佐證，我屬于善意購買，因此原告說趙某潔和我惡意串通來進行房屋買賣不屬實。綜上，我不同意原告的訴訟請求。

第三人楊某彤述稱：我認可原告的訴訟請求。

法院查明

1.陳某君與楊某彤系夫妻關系，二人在婚內共同購買了位于房山區一號房屋（簡稱“涉案房屋”），登記在楊某彤名下；2.楊某彤為資金需求，與趙某潔于2012年10月17日簽訂了《存量房屋買賣合同》，將涉案房屋過戶至趙某潔名下，并由趙某潔向銀行貸款供楊某彤使用，后因還款逾期，趙某潔于2016年間被銀行起訴，雙方達成調解后趙某潔未履行，銀行申請了強制執行；

3.趙某潔于2017年間以返還原物為由起訴楊某彤，本院依法判決楊某彤騰退房屋給趙某潔，該判決已生效；4.趙某潔與孫某濤于2018年5月20日簽訂《北京市存量房屋買賣合同（自行成交版）》，主要約定將涉案房屋出售給孫某濤，成交價格為250萬元（定金50萬元）；趙某潔與孫某濤于2018年5月30日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，主要約定將涉案房屋出售給孫某濤，成交價格為200萬元（于2018年6月15日前支付）；趙某潔提交的銀行轉賬記錄顯示，孫某濤共向趙某潔轉賬50筆（每筆5萬元），合計250萬元，趙某潔給孫某濤出具了250萬元的收條；

5.就涉案房屋交易事宜，趙某潔自述其通過熟人介紹，認識了Q公司，該公司將房屋貸款處理了，然后將房屋過戶給孫某濤，扣除各項費用，實際得到1484975元（含銀行貸款）；6.陳某君于2018年8月將趙某潔、孫某濤、楊某彤訴至本院，要求確認趙某潔與楊某彤之間的《存量房屋買賣合同》、趙某潔與孫某濤之間的《北京市存量房屋買賣合同》無效，經本院一審和北京市第二中級人民法院二審，確認趙某潔與楊某彤之間的《存量房屋買賣合同》無效，并指明趙某潔與孫某濤之間的《北京市存量房屋買賣合同》的效力問題另行解決；

7.陳某君于2021年10月提起本案訴訟，審理中，本院對孫某濤與趙某潔的銀行交易記錄、趙某潔與吳某航的銀行交易記錄、吳某航與孫某濤的交易記錄進行比對，.上述轉賬中，孫某濤共向趙某潔轉賬50筆，合250萬元，與趙某潔提交的銀行轉賬記錄匹配。

裁判結果

確認趙某潔與孫某濤簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

房產律師靳雙權點評

行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。本案中，趙某潔與楊某彤之間的《存量房屋買賣合同》已被法院確認無效，該合同自始沒有法律約束力，但趙某潔在此前已將涉案房屋出賣，下一手買賣合同的效力要看購房人是否構成善意取得，如構成則合同有效，不構成則合同無效；

結合上述查明的事實及在案其他證據材料，趙某潔與孫某濤雖然約定了合同價款為250萬元，但現有證據顯示趙某潔進賬85萬元，并非其自述的250萬元，即便孫某濤提前幫助趙某潔償還了貸款及利息，仍有數額較大的款項未能作出合理解釋，據此法院認定趙某潔與孫某濤之間的房屋買賣并非真實的交易、孫某濤不構成善意取得、趙某潔與孫某濤于2018年5月30日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；

因趙某潔與孫某濤于2018年5月20日、2018年5月30日均簽訂了房屋買賣合同，現陳某君僅主張2018年5月30日的合同無效，經法院審查，該兩份合同實際上為一份合同，只是2018年5月30日的合同為網簽合同（陽合同），雙方自認履行的是2018年5月20日的合同（陰合同），法院確認的結果對兩份合同一并適用。

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